Vendre un logement infesté : vos obligations de vendeur

La question se pose à chaque transaction concernée : faut-il déclarer une infestation passée ou en cours ? La réponse courte est oui, et le silence expose le vendeur bien au-delà du coût qu'aurait représenté un traitement.

L'obligation d'information

Le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des éléments déterminants de son consentement. Une infestation active de punaises de lit, de cafards ou de rongeurs entre dans ce champ : elle affecte l'habitabilité et engage des frais immédiats. Taire une infestation connue peut constituer une réticence dolosive.

Le terrain du vice caché

Une infestation non apparente lors de la visite, antérieure à la vente et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à sa destination, peut être qualifiée de vice caché. L'acquéreur peut alors demander une réduction du prix ou l'annulation de la vente, ainsi que des dommages et intérêts si la mauvaise foi du vendeur est établie. La clause d'exclusion de garantie des vices cachés, usuelle entre particuliers, ne protège pas un vendeur de mauvaise foi.

Les diagnostics obligatoires et leurs limites

• Termites : état relatif à la présence de termites obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral
• Mérule : information obligatoire dans les zones à risque déclarées
• Punaises de lit, cafards, rongeurs : aucun diagnostic obligatoire au niveau national — ce qui ne supprime pas l'obligation d'information

C'est précisément là que se crée le contentieux : l'absence de diagnostic obligatoire est souvent interprétée à tort comme une absence d'obligation de déclarer.

La position la plus sûre pour le vendeur

Faire traiter avant la mise en vente et conserver les factures et rapports d'intervention. Un historique documenté transforme un passif en preuve de diligence : il démontre que le problème a été identifié, traité et suivi. Mentionner le traitement dans l'acte, avec les pièces annexées, ferme la discussion.

Côté copropriété

Si l'infestation provient des parties communes, le procès-verbal d'assemblée générale actant le traitement est une pièce utile à joindre. Voir notre offre agence immobilière et notre article sur les obligations des agences.